Geleceğe yönelik sağlam bir yatırım için dükkân mı ev mi daha mantıklıdır sorusu, gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen birçok kişinin aklında olan bir sorudur. Yatırım için gayrimenkul almak, ilerleyen zamanlarda kişilere pek çok fayda sağlayabilecek olan, karlı yatırım araçları olarak rağbet görmektedir. 

Emlak piyasasının sürekli olarak hareketlenen canlı bir sektör olması, yatırım araçları arasında ön plana çıkmasına neden olmaktadır ve bazı yapılar zaman geçtikçe daha fazla önem kazandığı gibi, bazıları da piyasadaki değişimlere paralel olarak değer kaybetmektedir. 

Bu yazımızda dükkân ve konut yatırımlarının farklılıklarını inceleyerek, yatırım için dükkân mı ev mi sizin için daha uygun gibi çeşitli başlıklar üzerinde durarak merak edilen her soruyu cevaplamaya çalıştık.

Gayrimenkul Yatırımının Önemi

Olabilecek en az riski göze alarak mantıklı bir gayrimenkul yatırımı yapmak, uzun vadede kazançlı çıkmak isteyen birçok yatırımcı, girişimci ve bireyin öncelik verdiği yatırım türlerinden biridir. 

Doğru anda kiralandığı, satıldığı ya da devredildiği takdirde satın alınan gayrimenkuller kişilere çok ciddi kazançlar ve faydalar sağlayabilmektedir. İlgili taşınmazın bulunduğu konumun zaman geçtikçe değerlenmesi, iç ve dış mekanına yapılan bakımlar, gayrimenkulün çevresindeki özellikler gibi faktörler sayesinde yatırım amaçlı gayrimenkul harcanılandan çok daha fazla bir kazanç getirebilmektedir.

Dükkân Yatırımının Avantajları

Dükkanlar, merkezi ve talep gören bir konuma sahip olduğu, belli başlı nitelikli özellikleri karşıladığı ve ortaya kaliteli bir iş çıkarıldığı takdirde çok yüksek seviyede kazançlar sağlayabilecek olan bir ticari gayrimenkul çeşididir. 

Yaşadığımız şehirlerin neredeyse her caddesi ve sokağında birçok dükkâna rastlamak mümkündür. Dükkanlar hızlı bir şekilde kiralandığından, bu taşınmaz türüne yatırım yapmayı mantıklı bulan birçok kişi bulunmaktadır. 

Ticari amaçla satın alınan bir dükkânın gayrimenkul sahibine sağladığı birçok avantaj bulunmaktadır. Bu avantajlardan başlıcaları:

• Düzenli kira geliri
• Dükkân amaçlı kullanıldığından kira getirisinin çok daha yüksek olması
• Kendini daha kısa sürede amorti etmesi
• İyi ve merkezi bir konumda bulunduğu takdirde daima talep görecek olması
• Emlak gelir vergisinin (stopaj) dükkânı kiralayan kiracı tarafından ödenmesi ve bu noktada taşınmazın asıl sahibinin herhangi bir sorumluluğu olmaması
• Kiracı değiştiği zaman gayrimenkul içerisindeki bakım, onarım ve yenileme faaliyetlerinin yeni kiracı tarafından yapılması 
• İşletmenin amaç ve kullanımına uygun olacak bir tasarımın kiracının kendisi tarafından yapılarak taşınmaz sahibini herhangi bir maddi yükümlülükten kurtarması 

Konut Yatırımının Avantajları

İleride bir gayrimenkulün sahibi olmak isteyen birçok kişi konut yatırımını önceliği haline getirmektedir ve ev almak, toplum bireylerinde en sık rastlanan hedef ve hayallerin başını çekmektedir. 

İç-dış göçler, doğumlar, öğrenci hareketlilikleri ve turistlerin ziyareti gibi birçok farklı grubun artış göstermesinden dolayı kritik bir noktaya tırmanan nüfus artış hızı, barınma ihtiyacının çok yüksek seviyelere çıkmasına neden olmuştur. Artan bu ihtiyaçla birlikte çeşitli gayrimenkul projeleri hız kazanarak yeni yatırım araçları ortaya çıkarmış ve hem ev almak hem de ileriye yönelik güzel bir yatırım gerçekleştirmek isteyen bireyler için yeni seçenekler oluşturmuştur.

Konut yatırımının başlıca avantajları arasında şunlar bulunmaktadır:

• Kendinize ait olan bir evde yaşama şansınızın bulunması
• Çevresel koşullardan etkilense de genel olarak değerini yitirmeyen bir yatırım çeşidi olması
• İlgili gayrimenkulün belli bir süreliğine bir kiracı kişiye kiralanması sayesinde bireylerin ek gelir elde etme imkânı
• Ek gelir sayesinde düzenli olarak elinize geçen bir kira geliri sirkülasyonu sağlaması
• Barınma ihtiyacı çok fazla olduğu için, negatif faktörlerin fazla olmadığı bir alanda olduğu sürece hızlı bir şekilde alıcı/kiracı bulabilecek olması
• Çocuklar için güvenilir bir gelecek yatırımı haline gelmesi ve mirasta kendine yer bulması 

Dükkân mı Ev mi? Hangisi Sizin İçin Uygun?

Geleceğe yönelik olan yatırım çeşitlerinin farklılaşmasıyla birlikte, gayrimenkul satın almayı düşünen birçok kişi yatırım için dükkân mı ev mi daha mantıklı, hangisini seçmek beni daha avantajlı bir konuma getirir gibi soruların cevaplarını merak etmekte ve bu sorulara yönelik ayrıntılı yanıtlar aramaktadır.

İki taşınmaz yatırımına dair artı ve eksilere yer verdiğimiz bu yazımızda, yatırım için dükkân mı ev mi başlığını yakından inceleyerek bu yatırım çeşitlerinin tüm karşılaştırmalarına ve değerlendirmelerine yer verdik.

Yatırım için dükkân mı ev mi daha mantıklı kıyaslamasına kapsamlı bir yanıt oluşturabilmek adına, önemli olan yedi tane alt başlık bulunmaktadır ve kriterler bu başlıklar altında değerlendirilmektedir. Sırasıyla bu faktörler şunlardır:

• Kira Geliri

Yatırım için gayrimenkul satın alındığı zaman, bahsi geçen taşınmazın türü ne olursa olsun kesin olan bir gerçek vardır; o da taşınmazın gayrimenkul sahibine ek bir gelir sağlaması için muhakkak bir dönem kiraya verileceğidir.

Kira gelirinin ne kadar olacağı ve amortisman sürecini ne kadar süre içerisinde tamamlayarak sahibine kazanç sağlamaya başlayacağı, ilgili taşınmazın;

• Bina yapısına 
• Bulunduğu bölgenin konumuna 
• Bölge analizine 
• İç ve dış mekân özelliklerine 
• Kullanılan malzeme kalitesine 
• Binanın toplam yaşına 
• Gayrimenkulün kullanım amacına göre değişkenlik göstermektedir.

Ancak belirgin olan bir gerçek vardır ki, o da dükkân kiralarının konut kiralarından çok daha yüksek olduğudur. Yatırım için dükkân mı ev mi daha iyidir sorusuna cevap ararken karşımıza çıkan en büyük ayrıştırıcı faktör kira bedelidir. 

Dükkanlar, işletme amaçlı kullanıldıkları ve aktif olarak bir iş gerçekleştirdikleri için kira bedelleri çok daha yüksektir. Bu durum, satın alınmak istenilen taşınmaz hakkında yatırım için dükkân mı ev mi daha mantıklı düşüncesine kapılan birçok kişiyi, dükkân seçeneğini değerlendirmeye doğru itmektedir.

• Binanın Durumu

Binanın durumu, bahsi geçen gayrimenkulün değerini net bir şekilde etkileyen başlıca faktörlerden biridir. Binanın toplam yaşı ve depreme dayanıklılığı başta olmak üzere malzeme özellikleri, tasarım biçimi, yapı özellikleri gibi önemli olan tüm hususlar, yatırım aracının gerçek değerini belirleyen temel faktörler arasında yer almaktadır.

• Kira Artış Oranı

Ticari konut ve normal konut kira bedellerinin arasında belirgin bir fark olduğu gibi, aynı zamanda bu gayrimenkul çeşitlerinin kira artış oranları da birbirinden farklılık göstermektedir. Her yıl TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi), iki konut türü için de belirli bir kira artış oranı yayınlamaktadır.

2023 verilerine göre, barınma amaçlı kullanılan normal gayrimenkuller için kira artış oranı en fazla %25, dükkân olarak kullanılan konut tipleri için ise maksimum kira artış oranı %72,31 olarak belirlenmiştir. Bu durum kira fiyatlarına belirgin bir etki göstermektedir ve yatırım için dükkân mı ev mi daha mantıklı ikilemini yaşayan insanları, eğer bütçeleri el veriyorsa dükkân yatırımına doğru çekmektedir. 

• Vergi Durumu

Ev sahibi kişi, satın aldığı konutun tüm vergilerini yeni bir alıcıya satacağı döneme kadar kendisi ödemekle yükümlüdür. Başka bir alıcı konutu satın aldıktan sonra ödemek zorunda olduğu herhangi bir vergi bulunmamaktadır. Ancak evi kiralamaya karar vermişse, kiracı olan kişi yalnızca sözleşmede belirtilen belli bir dönem boyunca konutu kullanacağı için gayrimenkulün tüm vergileri ev sahibinin yükümlülüğünde olmaya devam etmektedir.

Ancak ilgili taşınmaz bir dükkân olarak kiralanmış ya da satılmışsa, konutun tabi olduğu tüm vergilerden işletmeyi işleten kiracı/alıcı sorumlu olmaktadır.

• Bakım Masrafları

Yatırım için dükkân mı ev mi daha mantıklıdır, hangi seçenek size daha uygundur gibi sorulara yanıt verebilmek adına iki gayrimenkul türünün çeşitli farklılıklarına değindiğimiz bu yazıda, ele alınması gereken bir diğer alt başlık bakım masrafları olmaktadır.

Ev sahipleri, bir konutu yeni bir kiracıya kiralamadan ya da satmadan önce, iyi bir satış gerçekleştirebilmek adına ilgili mülkün tüm bakım masraflarını karşılamakla yükümlüdür. Çünkü bakımsız, eksik olan, uzun vadede çok büyük sorunlara sebebiyet verebilecek olan bazı durumlara sahip evler kiracı bulmakta zorluk yaşamakta, satışları ise daha da uzun sürebilmektedir.

Dükkân sahipleri de aynı şekilde ilgili gayrimenkulü temiz tutmak ve iyi bir durumda alıcıya teslim etmekle sorumludur. Ancak bu noktada, iş amaçlı kiralanan dükkanlarda gerçekleşecek olan tadilat, tasarım değişiklikleri, dekorasyon için kullanılacak olan çeşitli ekleme ve çıkarmaların tümü kiracının sorumluluğuna girmektedir. Çünkü her işletmenin amacı ve işleyişi birbirinden farklıdır ve kiralayan/alıcı kişi dükkânın tasarımını kendi istediği gibi şekillendirmektedir.

• Lokasyon

Yatırım için dükkân mı ev mı daha mantıklı sorusuna cevap ararken akla gelen karşılaştırma başlıklarından bir diğeri olan lokasyon, iki konut tipi için de son derece önemli olan kritik bir noktadır. Yanlış bir yerden alınmış dükkân yatırımı, örneğin eğer insanların uğrak noktası olmayan, cadde/sokak üzerinde merkezi bir konumda bulunmayan ve nispeten daha az rağbet gören bir yerdeyse alıcıya getireceği kazanç da aynı şekilde az olacaktır.

Aynı durumun benzeri, barınma amaçlı kullanılacak olan gayrimenkul çeşitlerinde de geçerlidir. Bir taşınmazı almayı ya da kiralamayı düşünen bir satıcı, ilgili gayrimenkulün merkezi bir lokasyonda olmasına dikkat etmektedir. Çünkü hastane, okul, alışveriş merkezleri, şehir merkezi gibi konumlara olan yakınlık kişiler için büyük kolaylık sağlamaktadır.

Doğru lokasyondan alınmayan bir dükkân ya da ev yatırımı, beklenilen kazancı sağlamayabilmekte ya da ilgili taşınmazın çevresindeki faktörler değişene ve konum merkezileşmeye başlayana dek gayrimenkul sahibinin elinde bekleyebilmektedir.

• Hava Parası 

Hava parası, kiralanmış olan bir konutun boşaltılmasından sonra çıkan kişiye ödenen para miktarı anlamına gelmektedir. Sıklıkla karşımıza çıkan depozito adıyla da bilinen hava parası, ev sahipleri tarafından ilgili taşınmazı kiralayan kişiden alınmakta ve kişiler alandan çıkışlarını gerçekleştirirken, gayrimenkulde herhangi bir hasar bulunmaması durumunda geri ödenmektedir.

Dükkân ve konutlar için istenen depozito bedelleri birbirinden farklılık göstermektedir ve yatırım için dükkân mı ev mi ikileminde kalan bireyler için değerlendirilen bir alt başlık olmaktadır. Ev olarak kullanma amaçlı kiralanan bir gayrimenkulden, genellikle bir kira bedeli bazında depozito ücreti alınmaktadır. 

Dükkân olarak kiralanan taşınmazlarda ise bu miktar üç kira bedeline kadar ulaşabilmektedir. Üç kira bedelini aşması beklenen durumlarda, Türk Borçlar Kanunu'nun 342. Maddesi devreye girmekte ve konut/çatılı işyeri kiralarında depozito üç aylık kira bedelini aşamamaktadır.